L’immobilier neuf peut s’avérer moins cher que l’ancien

Asnières, Montreuil, Romainville… dans certaines communes d’Ile-de-France, les prix de l’immobilier neuf s’avèrent moins élevés que dans l’ancien. Si la plupart du temps, ce phénomène s’explique par un encadrement des prix de l’immobilier neuf, il est parfois dû à une hausse spectaculaire et mal régulé des prix de l’ancien dans ces communes.

L’immobilier neuf, moins cher que l’existant

L’immobilier neuf serait systématiquement plus cher que l’immobilier ancien. Ce cliché a la dent dure. Or, cette affirmation est à nuancer. S’il est vrai que les biens immobiliers neufs du fait de leur qualité (performance énergétique élevée, balcon ou terrasse dans chaque logement, espace partagé…) sont souvent plus chers (de l’ordre 10 à 20%) que les biens immobiliers anciens, l’inverse peut aussi être vrai. 

C’est le cas de l’ensemble des villes proposant des logements neufs en TVA à 5,5% dans les Quartier Prioritaire de la Ville ou dans les zones Anru. L’économie générée pour les acheteurs est considérable. Par exemple, un T2 à Metz, proposé 136 000 € avec une TVA à 20% passe à 120 000 € grâce à une TVA à 5,5%, ce qui le met en concurrence directe avec le parc ancien.

Bien immobilier : des hausses importantes dans l’ancien

Certaines communes ont connu des hausses de prix de l’ancien spectaculaires en quelques années, sans que le parc neuf n’ait le temps de s’ajuster. C’est le cas par exemple de Romainville où les prix du parc ancien ont grimpé de 17,4% selon une étude Se Loger d’octobre 2020, et qui affiche un m² dans l’ancien à 5 222 € contre 4 918 dans le neuf. 

Même constat à Asnières sur Seine. En deux ans, les prix du parc existant ont flambé de 21,2% pour atteindre les 6544 €/m² contre 6 157 €/m² dans le neuf en moyenne. De quoi relativiser l’idée selon laquelle le neuf est toujours plus cher que l’ancien.

L’action politique permettant cette tendance

Dans d’autres villes, l’intervention politique permet cette inversion. A Saint-Malo par exemple, où le m² neuf se négocie autour des 4 000 €/m², la municipalité souhaite mettre en place de plus en plus de biens neufs en bail réel solidaire. Ce mécanisme permet de dissocier le foncier du bâti et fait ainsi reculer le prix de vente des logements neufs, qui atteignent alors les 2100 €/m². 

Autre solution, l’encadrement des prix du neuf à travers des chartes de construction comme à Nanterre ou Montreuil. Alors que la commune du 93 voit ses prix dans l’ancien exploser et tutoyer de plus en plus les 8 000 €/m², les prix du neuf ne dépassent pas les 5 000 €/m². 

Sur certaines grandes opérations, dans des Zac, il n’est pas rare de voir également des logements neufs vendus à prix maîtrisé. La contrepartie est la suivante : la municipalité s’engage à céder le terrain à construire à un tarif raisonnable et le promoteur fait un effort sur le prix de vente des logements neufs. C’est le cas par exemple à Toulouse, où les programmes en prix maîtrisés avoisinent généralement les 3 000 €/m² contre 3400 €/m² en moyenne dans l’ancien.