En achetant un bien immobilier pour le louer à crédit, l'acquéreur peut soustraire de ses revenus fonciers l'ensemble des charges financières qu'il supporte durant l'année (intérêts d'emprunt, frais de dossier bancaire, assurance de prêt...). Il peut ainsi diminuer la fiscalité pesant sur ses revenus. Cette méthode permet de faire reculer le montant global de son patrimoine et ainsi de ne pas payer l’IFI.
Se constituer un patrimoine immobilier neuf, dans une ville dynamique, à moindre coût et sans être imposé c’est l’opération gagnante à laquelle les investisseurs peuvent s’adonner en achetant un bien immobilier en nue-propriété. Le propriétaire acquiert alors les murs du logement et l’usufruit est confié à un bailleur social pendant 15 à 20 ans. Il ne possède pas la jouissance du bien immobilier mais profite d’un prix d’achat plus faible que ceux du marché (jusqu’à 40 à 50% de décote), tout en étant exonéré de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pendant toute la durée du démembrement.
Pour conserver son patrimoine immobilier sans être taxé, l’investisseur peut se tourner vers la Location en Meublé Professionnel (LMP). Pour obtenir ce statut, la location doit rapporter plus de 23.000 euros de recettes par an et constituer plus de 50% des revenus d’activité de l’ensemble des membres du foyer fiscal.
Une fois le travail d’évaluation du patrimoine réalisé, les propriétaires doivent penser à inclure les abattements prévus par la loi, en fonction des biens qu’ils possèdent. Ces derniers peuvent parfois faire reculer l’assiette du montant taxable et ainsi de ne pas payer l’IFI. Par exemple, la réglementation prévoit un abattement sur la résidence principale de 30% de la valeur vénale du bien. Cette règle ne peut s’appliquer que sur un seul logement du patrimoine immobilier du propriétaire.
Les investisseurs redevables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière peuvent procéder à une donation temporaire d’usufruit à un proche pour tenter d’être exonéré. La donation fait reculer mécaniquement le montant de l’assiette taxable à l’IFI. Cette solution est pratique, mais elle est efficace uniquement à court terme puisque le bien immobilier réintègre le patrimoine du donateur dans les 5 à 10 ans suivant la donation. L’autre option, plus radicale, reste l’organisation de la transmission de son patrimoine à ses enfants, par exemple en procédant à une donation du ou des biens imposés. Le logement sort alors de l’assiette fiscale du parent.
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